5º corte da Selic não impulsiona IFIX: entenda por que fundos imobiliários não reagem

O Comitê de Política Monetária (Copom) reduziu a taxa Selic em 0,25 ponto percentual nesta quarta-feira (16), levando os juros básicos para 13,75% ao ano. Foi o quinto corte consecutivo no ciclo de flexibilização monetária, mas especialistas avaliam que a decisão não deve provocar mudanças imediatas nos fundos imobiliários (FIIs).

O IFIX, índice de referência do segmento, encerrou o pregão de quarta-feira praticamente estável, com queda de 0,06%. No dia seguinte, o índice operava com recuo de 0,03%, aos 3.714 pontos, acumulando baixa de 0,99% no ano.

Para Lucas Araújo, sócio e gestor da AF Real Estate, a taxa ainda se encontra em patamar restritivo. "O novo corte confirma a continuidade do ciclo de queda da Selic. Ainda assim, a taxa permanece em patamar restritivo, de modo que o impacto imediato sobre os fundos imobiliários tende a ser limitado", afirma.

Segundo Araújo, a decisão importa mais como sinalização do que como gatilho de reação imediata. "A decisão é mais relevante como sinalização da trajetória dos juros do que pelo efeito prático no curto prazo", diz. O gestor mantém a expectativa de juros elevados até o fim do ano, citando projeção do Focus de Selic a 13,75% ao final de 2026.

Investidor de varejo e institucional olham para referências diferentes

Potyguara Camargo, presidente da LAREAL (Latin America REITs Association), destaca que cada perfil de investidor acompanha indicadores distintos na hora de alocar recursos.

"É importante separar a forma como cada perfil de investidor olha para os juros. O investidor de varejo, especialmente a pessoa física, tende a observar mais diretamente a Selic. Já o investidor institucional costuma olhar para a curva de juros futuros na hora de tomar decisões de investimento", explica.

Com a Selic ainda elevada, Camargo avalia que a renda fixa segue competitiva para a pessoa física. "Ainda permanecemos em um cenário em que é difícil para os fundos imobiliários competirem com a renda fixa na preferência da pessoa física", diz. Por isso, ele não espera entrada relevante de recursos de investidores de varejo nos FIIs por conta deste corte isolado. "Não vejo, neste momento, um fluxo de entrada desse investidor para os FIIs apenas por causa dessa redução da Selic", afirma.

Para os investidores institucionais, Camargo aponta a NTN-B com vencimento em 2035 como principal referência de juros reais de longo prazo. Segundo ele, o título vem apresentando queda nas taxas e, desde a segunda quinzena de agosto, passou a ser negociado abaixo de 8%.

Corte já estava no preço

Bruno Guimarães, planejador financeiro CFP pela Planejar, ressalta que a decisão do Copom não surpreendeu o mercado. "A decisão de ontem praticamente não é notícia para o mercado de fundos imobiliários. O corte de 0,25 ponto estava no preço", afirma.

Segundo Guimarães, 75 das 78 casas consultadas pelo Projeções Broadcast esperavam exatamente esse movimento. A reação dos títulos públicos também teria sido limitada após o anúncio.

Para o planejador, o que de fato influencia os preços dos FIIs é o juro real de longo prazo, representado pelas NTN-Bs. "O que move o preço de um fundo imobiliário não é tanto a Selic de hoje, e sim o juro real de prazo longo", diz.

Guimarães faz, porém, uma ressalva: nem mesmo esse indicador, sozinho, explica o comportamento do IFIX. "Nenhuma taxa isolada explica o índice. Vacância, contratos, inadimplência e qualidade do ativo pesam tanto quanto o macro", afirma.

Esse cenário se reflete nos dados de 2026. Mesmo após cinco cortes consecutivos da Selic, o IFIX acumula queda de 0,87% no ano, após ter avançado 21,15% em 2025.

Efeito varia conforme a composição dos fundos de recebíveis

Especialistas também alertam que a queda da Selic não afeta todos os fundos de recebíveis da mesma forma. A proporção de ativos indexados ao CDI ou ao IPCA nas carteiras define a intensidade e a velocidade com que os juros se transmitem aos rendimentos.

"A ideia de que o corte da Selic derruba automaticamente a renda dos fundos de papel é meia verdade", afirma Guimarães. Ele cita um relatório setorial do Itaú BBA que analisou 17 fundos de recebíveis e encontrou exposição média de aproximadamente 63% das carteiras ao IPCA e 28% ao CDI, com o restante distribuído entre IGP-M, cotas de outros fundos e caixa.

A distribuição, porém, varia bastante entre os fundos. "Há fundos com mais de 90% em IPCA e fundos com mais de 90% em CDI, quase sem meio-termo", diz.

Na prática, os fundos mais expostos ao CDI tendem a sentir primeiro os efeitos da queda dos juros. Já a transmissão não ocorre de forma imediata. "O corte atinge a parcela de CDI, e mesmo essa não reage de imediato — o próprio relatório observa que os CRIs refletem o indexador dos dois meses anteriores à apuração do resultado", explica Guimarães.

Araújo também enxerga oportunidade na parcela indexada à inflação. "Também vemos oportunidade na parcela indexada à inflação, que pode se beneficiar da compressão das taxas reais ao longo do ciclo", afirma.

O que fazer com a carteira?

Para quem já investe em fundos imobiliários, Guimarães recomenda cautela antes de tomar qualquer decisão com base apenas na decisão do Copom. "Para quem já tem fundos imobiliários, a decisão de ontem não é razão para mexer em nada", diz.

Segundo ele, a construção da carteira deve partir do perfil de risco do investidor e, em seguida, considerar o horizonte de investimento. "A ordem que costuma funcionar é perfil de risco primeiro, prazo depois: o perfil delimita o universo de alternativas e o horizonte escolhe dentro do que sobrou", conclui.

Com informações de InfoMoney.